Что лучше тсж или ук в многоквартирном доме отзывы

Многоквартирным домом обычно руководит либо УК, либо ТСЖ. Это две основные формы правления, которые существуют в России.

Каждая форма правления имеет свои плюсы и минусы. Но цель у них одинаковая — содержать порядок в МКД, передавать плату за коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт. У собственников жилья часто встает вопрос: какая форма управления лучше? Постараемся разобраться вместе.

Управляющая компания

УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании. По факту это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, цель которых — получить прибыль с жилых домов.

Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.

У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.

Тем не менее главная цель управляющей организации — получать прибыль. Поэтому в счет-фактуре вы часто видите не дешевые услуги управляющих компаний за содержание общедомового имущества. Правда, на большинство позиций в квартплате все же действует единый установленный тариф: например, на вывоз мусора, уборку, газ, свет и воду.

Более того, коммерческие организации действуют в первую очередь, исходя из своих интересов. Если у жильцов возникла жалоба, то на нее могут отреагировать не сразу. Например, вам не нравится, как моют полы в подъезде или что сантехник долго приходит на вызов. Не факт, что этих сотрудников быстро заменят. Хотя, конечно, вы всегда можете написать заявление, и руководство должно принять все возможные меры. Кстати, в Казани приема обращений в сфере ЖКХ есть специальный сайт «Открытая Казань». Если оставить сообщения на портале, то недочеты устранят гораздо быстрее. Как еще можно быстро и оперативно пожаловаться, мы рассказали в нашем материале.

По закону жильцы сами должны выбирать управляющую компанию на общедомовом собрании. Но зачастую происходит так, что местный муниципалитет сам проводит конкурс среди управляющих компаний и потом информирует собственников о его результатах. Это обязанность городских властей закреплена в законе (часть 4 ст. 162 ЖК РФ).

Далее заключается договор на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст 162 ЖК РФ). Если вам не нравится управляющая компания, то, договорившись с соседями, вы можете попробовать сменить ее. Если вас все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Читайте также:
«Сменить нельзя оставить»: как УК Казани наживаются на своих жильцах

Товарищество собственников жилья

ТСЖ — это некоммерческая организация, которой управляют собственники жилья. Главу товарищества и его помощников выбирают путем голосования среди владельцев квартир. Также на общем собрании составляется устав товарищества. Глава ТСЖ должен предоставлять отчет о финансовых расходах на каждой встрече с жильцами.

По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. Главное преимущество товарищества в том, что оно выстраивает наиболее экономичное содержание дома. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Например, на строительство детских площадок, ремонт в подъезде или облагораживание территории, одним словом — работа происходит в интересах жильцов.

Все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. С одной стороны — это правильно, а с другой — энергозатратно для самих жильцов. Приходится постоянно ходить на собрания. А зачастую жители не могут прийти к единому мнению.

Тем не менее подъезды и придомовая территория товарищества часто выделяется на фоне соседей: во дворе растут ухоженные цветы, всегда покрашены лавочки и двор огорожен от других машин.

Но есть в этой организации и минусы. Так как домом управляют обычные собственники жилья, то часто они бывают некомпетентны в вопросах коммунальных услуг. Вам повезло, если у председателя ТСЖ есть лидерские качества и стремление узнать сферу как можно глубже. Но если такого стремления нет, то жильцы могут столкнуться с проблемами.

Кроме того, когда у кого-то из участников товарищества появляются долги, то председатель делит их между всеми жильцами, так как нет своего финансового кармана.

Как сменить организацию

Картинка с сайта: urban-media.ru

УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка

Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.

— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?

— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.

— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?

— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.

Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.

Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!

Главная проблема ТСЖ — это то, что у них нет лицензии. Все-таки для УК это серьезный документ, которого можно лишиться в случае нарушений. У ТСЖ такого нет. Никто не имеет права проверять финансовую деятельность товарищества. Поэтому и прозрачности там нет. Да, есть хорошие примеры, но это редкость.

— Но при этом жильцы домов, под управлением ТСЖ, говорят, что такая форма лучше…

— Все зависит от дома и от руководителя. Если это маленький дом, то, возможно, ему лучше быть с УК, потому что капитальный ремонт реальнее провести по программе, которая поддерживается бюджетом Татарстана. У нас есть ТСЖ, которые за весь период накопили всего лишь 800 тыс. рублей. Таких денег не хватит, даже чтобы отремонтировать подъезды, а есть еще кровля, трубы, коммуникации. Я уж молчу про лифты. Один лифт с шахтой сейчас стоит порядка 3 млн рублей. В небольшом доме сложно накопить такую сумму. А представьте, если там два лифта, и как тогда быть? Под управлением УК легче будет провести капремонт.

— Много примеров смены формы управления домом было на вашей практике?

— У меня порядка 20 таких примеров о переходах УК в ТСЖ и от ТСЖ в УК. К нам, кстати, даже приходили люди и говорили: «Мы инициативная группа, хотим создать ТСЖ». Мы им рассказывали, как правильно провести собрание, подписать бюллетени. Потому что любой собственник дома, который не проголосовал, может пожаловаться или оспорить документ в суде. Так что вся эта процедура смены формы правления домом зависит от напора собственников.

Читайте также:
Должна ли управляющая компания ремонтировать почтовые ящики

Удобно? Выгодно? Эффективно?

Часто перед жильцами многоквартирных домов стоит вопрос о форме управления. На выбор предлагается управление Управляющей компанией и ТСЖ. Давайте рассмотрим, что на самом деле эффективнее и выгоднее.

Что же  такое ТСЖ и УК?

Управляющая Компания  – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Сравнительная таблица

Картинка с сайта: xn--80aakb5alekrfahff4c.xn--p1ai

Плюсы и минусы ТСЖ

Плюсы:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

Минусы:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.)

Плюсы и минусы УК

Плюсы:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала (инженера, юристы, сантехники, электрики, водители и т.д).
6. Заключены договоры или имеется собственная аварийно-диспетчерская круглосуточная служба, что позволяет непрерывно и в кратчайшее время решить бытовые проблемы жильцов.
7. Налаженная система работы со всеми ресурсоснабжающими организациями, всегда можно обратиться и решить вопросы связанные с начислениями , оплатами, задолженностями.
8. Имеет достаточное оснащенную материально -техническую базу (спецтехника, парк автомобилей, специальное оборудование для решения задач любой сложности).

Минусы:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

Таким образом, чтобы ответить на вопрос, что выгоднее и удобнее жильцам МКД, надо смотреть на конкретную ситуацию, в конкретном доме.

А какой способ управления на вашем доме? Какие плюсы и минусы Вы отмечаете? Быть может у Вас есть предложения по улучшению качества обслуживания?

С заботой о ваших бытовых проблемах, ЦДС «Стандарт»
+79050995522
cds_standart@mail.ru

Жить в своем доме здорово. Но уж больно это дорогое удовольствие. Поэтому многим приходиться жить в огромных кирпичных муравейниках. А это значит, что как то меж собой уживаться, деля совместно используемое имущество. Получается это не всегда, уж мы то со времен коммунизма знаем, — что общее, то ничье. Вот и получается, что многие жильцы сейчас стоят перед выбором — что лучше, — ТСЖ или управляющая компания…

Итак, разберем оба варианта.

ТСЖ — товарищество собственников жилья

Первое, что смущает — слово «товарищество». Знаем мы этих товарищей. Они выберут из своих рядов самого хитрого, который будет врать, что согласен работать за копейки «за ради общего блага». Но это самое «общее благо» — штука несуществующая. В доме куча народу живет — один любит ремонт делать, у другого ребенок спит. Одному нормально жену бить на весь подъезд, другая настолько тихая, что полицию вызывают — не умерла ли? В итоге председатель ТСЖ рано или поздно, устав метаться между противоречащими желаниями своих жильцов, уходит в две крайности — пытается потакать всем или не слушает вообще никого и делет то, что сам считает нужным. И в том и в другом случае становится плохим в глазах жильцов. «Не нравится?  — переизберите!» И выбирается новая жертва коллектива. Пока к власти не приходит ушлый председатель, имеющий мотивацию остаться, причем очень даже материальную. Рано или поздно, но махинации вскрываются. И вот тут то жильцы узнают — ничего они с ним сделать не могут. Отвественность лежит полностью на них, и если в результате его деятельности дом по уши в долгах и штрафах — платить будут именно жильцы этого дома. Из своего кармана.
 (С) 3D Риэлтор V 2.010

Картинка с сайта: www.cian.ru

ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, состоящее из жильцов дома или соседних домов, которые желают совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя коммерческая организация, созданная с целью получения прибыли и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

• У ТСЖ есть лимит по количеству квартир, которыми оно может управлять. Соответственно, товарищество может управлять лишь несколькими домами, тогда как УК может брать на обслуживание десятки и даже сотни домов в разных районах.
• В УК решением вопросов занимается председатель и его совет. Тогда как в ТСЖ вопросы решает совет жильцов при участии собственников квартир.
• УК – организация профессионалов со своей технической и материальной базой. Благодаря этому ей легче решать дела, связанные с ремонтом и поддержанием дома в надлежащем состоянии. В ТСЖ нет своей технической базы, как нет и персонала, который бы занимался обслуживанием дома.
• Поскольку ТСЖ составляют собственники, то оно заинтересовано в работе над снижением или сдерживанием тарифов и других платежей за обслуживание. Тогда как УК просто занимается своей работой.

• ТСЖ требует вовлеченности жильцов в дела. Тогда как УК как бы невидимо для жильца ведет свою работу, никакого погружения в дела не требуется.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

• УК хорошо знает особенности и правила предоставления услуг, поэтому сможет быстро разобраться во всех спорных ситуациях.
• УК имеет бюджет, в котором уже распланированы как расходы и доходы, так и проведение работ по содержанию дома.
• УК при задолженности со стороны жильцов имеет капитал, чтобы рассчитаться с подрядчиками и поставщиками, дабы избежать приостановки оказания услуг.

• УК вносит в оплату своих услуг все необходимые расходы, поэтому не возникает трат «сверх нормы», которые жильцов просят срочно погасить.

Минусы:

• Обслуживание дома УК стоит дороже, чем ТСЖ.

• УК сама выбирает подрядчиков и поставщиков. Жильцы не влияют на это решение.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

• ТСЖ с жильцами сами выбирают подрядчиков. Если что-то не нравится и есть альтернатива, можно легко поменять подрядчика.
• Возникающие вопросы решаются собранием в короткие сроки. Не нужно обивать пороги УК.

• Услуги ТСЖ будут обходиться дешевле.

Минусы:

• Нет гарантии того, что во главе ТСЖ окажутся люди, способные грамотно заниматься хозяйственными делами.
• При долгах подрядчикам дом могут отрезать от услуг, поскольку у ТСЖ мало своих фондов.

• Подрядчики могут назначать более высокие цены за разовые услуги, поскольку им выгоднее работать с УК, где всегда есть работа.

УК или ТСЖ: что лучше?

Однозначного ответа нет. Высокое качество управления домами зависит от степени компетентности. Как в УК могут работать не разбирающиеся в своем деле люди, так и за управление в ТСЖ могут взяться люди без достаточного опыта и желания.

Чтобы вести свою деятельность, УК должна получить лицензию. В свою очередь, это означает, что финансовая деятельность организации должна быть прозрачна и ее можно проверить. Для создания ТСЖ лицензия не нужна, а отчетность и степень ее прозрачности зависят от желания активистов и требований жильцов. Поэтому нет гарантий того, что активисты ТСЖ не будут заниматься финансовыми махинациями.

Управление многоквартирным домом — сложная задача, требующая решения финансовых, технических и организационных вопросов. Два основных варианта — создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или заключение договора с управляющей компанией (УК). Разберем плюсы, минусы и особенности каждого формата.

ТСЖ: плюсы и минусы

ТСЖ — некоммерческая организация, созданная собственниками для самостоятельного управления домом. 

Плюсы: 

1. Самостоятельность решений. Жильцы сами выбирают подрядчиков, утверждают статьи расходов и контролируют качество услуг. 

2. Прозрачность финансов. Все средства идут на нужды дома, нет комиссий УК. Возможность оптимизировать затраты. 

3. Гибкость. Можно быстро реагировать на проблемы (например, срочный ремонт) без согласования с третьей стороной. 

4. Создание фондов. Формирование резервов на капитальный ремонт или ЧС. 

Минусы:

1. Организационная нагрузка.

Требуется активность жильцов: участие в собраниях, работа в правлении. 

2. Риск конфликтов. Разногласия между собственниками могут тормозить процессы. 

3. Юридическая ответственность. Члены правления несут ответственность за ошибки (в рамках закона). 

4. Ограниченные ресурсы. Сложно конкурировать с УК в доступе к профессиональным услугам (например, юристы, бухгалтеры). 

Управляющая компания: плюсы и минусы

УК — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению домом на договорной основе. 

Плюсы:

1. Профессионализм. УК имеет штат специалистов (техников, юристов), что упрощает решение задач. 

2. Минимальное участие жильцов. Собственникам не нужно тратить время на организационные вопросы. 

3. Ответственность по договору. УК обязана соблюдать условия соглашения, иначе ее можно сменить через суд или собрание. 

4. Доступ к ресурсам. Компания может договориться о скидках с подрядчиками. 

Минусы: 

1. Непрозрачность расходов. Возможны скрытые комиссии или завышение тарифов. 

2. Риск недобросовестности. Некоторые УК экономят на услугах (например, уборка, ремонт). 

3. Ограниченный контроль. Жильцы зависят от решений УК, которые не всегда учитывают их мнение. 

4. Дополнительные затраты. УК включает свою прибыль в тарифы. 

Контролирующие органы

И для ТСЖ, и для УК действуют общие контролирующие инстанции: 

1. Государственная жилищная инспекция — проверяет соблюдение нормативов (содержание дома, тарифы). 

2. Роспотребнадзор — рассматривает жалобы на качество услуг. 

3. Прокуратура — вмешивается при грубых нарушениях (например, хищение средств). 

4. Суды — разрешают споры между жильцами и УК/ТСЖ. 

Специфика для ТСЖ: 

— Контроль со стороны общих собраний собственников. 

— Обязательная публичная отчетность правления. 

Специфика для УК: 

— Регулярные проверки по договору управления. 

— Конкуренция на рынке: рейтинги УК часто публикуются в открытых источниках. 

Когда что выбрать?

— ТСЖ подходит, если: 

 — В доме много активных жильцов, готовых участвовать в управлении. 

 — Важен полный контроль над расходами и приоритетами. 

 — Есть желание накапливать резервы для будущих проектов. 

— УК выгодна, если: 

 — Собственники хотят минимизировать участие в хозяйственных вопросах. 

 — Нет времени/возможности заниматься юридическими и техническими аспектами. 

 — УК имеет положительную репутацию и предлагает конкурентные тарифы. 

Заключение

Выбор между ТСЖ и УК зависит от готовности жильцов к самоорганизации и их приоритетов. ТСЖ дает больше свободы, но требует ответственности. УК избавляет от рутины, но может стать источником дополнительных расходов. Перед решением проведите собрание, изучите отзывы о местных УК и оцените силы жильцов — это поможет сделать осознанный выбор.

Подписывайтесь на мой телеграм канал. В нем я делаю разборы и даю бесплатно образцы документов и различные гайды абсолютно бесплатно.