В 2020 году ко мне обратилась клиентка со сложной проблемой, дело в том, что полгода назад она купила квартиру по сладкой стоимости, на 30% ниже рынка с торгов по исполнительному производству с целью дальнейшей перепродажи.
После окончания всех процедур по передачи квартиры и регистрации права собственности к ней обратился Финансовый управляющий, с требованием вернуть эту квартиру первоначальному собственнику, так как квартира была продана против правил закона о банкротстве.
Конечно же для нее это требование показалось незаконным, и она стала обращаться во все юридические фирмы с просьбой о помощи, однако никто не хотел браться за это дело, потому что каждый юрист знает — купил квартиру у банкрота или в банкротстве без фин. управляющего, сделка подлежит отмене в порядке закона о банкротстве, следовательно дело не перспективное.
Я заинтересовался этим делом так как моим основным направлением как раз и является оспаривание сделок, совершенных должником до банкротства, следовательно меня интересовала возможность сохранения таких сделок, т.е. мне нужен был обратный практический опыт.
В телефонном разговоре я предложил женщине свои услуги в удаленном формате с учетом расстояния в 2 тысячи километров, т.к. дело происходило в г. Волгограде, а точнее в арбитражном суде Волгоградской области.
После ознакомления с материалами дела мною было установлено, что в отношении должника было возбуждено исполнительное производство о взыскании задолженности в пользу Банка с обращением взыскания на квартиру.
Судебные приставы в этот раз оказались достаточно расторопными и быстро оформили все документы на реализацию квартиры с публичных торгов, покупателем на которых оказалась моя клиентка.
Учитывая, что в это же время должник находился в процедуре банкротства то фин. управляющий, как только узнал о совершенной сделке, а именно о продажи квартиры за 1 300 000,00 рублей, вместо рыночной 1 800 000,00 рублей подал заявление о признании сделки должника недействительной по основаниям ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве.
В чем была сложность:
— вся судебная практика была против интересов моей клиентки;
— у клиентки не было документов, подтверждающих, что она проявила должную осторожность и осмотрительность, тем более в договоре купли-продажи ее статус был в качестве ИП,
— цена в договоре была ниже рынка на 30%,
— сделка совершена в обход процедуры банкротства.
Что было сделано:
= проведен анализ дела о банкротстве должника, из которого было установлено, что о введении процедуры банкротства не были уведомлены судебные приставы, Управление Росимущества и Управление Росреестра. А еще на квартиру не были наложены обеспечительные меры на регистрационные действия.
= В суд были подготовлены письменные возражения с нормативно правовым обоснованием, что моя клиентка является добросовестным приобретателем имущества.
= После нескольких судебных заседаний мы смогли убедить судью, что нужно сохранить квартиру клиентке, признав ее добросовестным приобретателем, и создали новый виток развития судебной практики.
После того как дело устояло в следующих судебных инстанциях я опубликовал в электронном журнале «Юридическая книга» свою статью с полным описанием всех событий этого дела, а также нормативном правовое обоснование законности вынесенного решения судом и какие коллизии права возникают при банкротстве физических лиц.
Указанное дело в очередной раз подтвердило мой принцип: на каждую задачу есть свое решение
Расходы клиента составили: 300 000,00 рублей
Можно ли было избежать этой ситуации?
Да можно, если бы клиент обратился к специалисту за проведением проверки участника сделки и объекта сделки, которая выявит такие правовые риски.
У меня цена такой проверки: 10 000,00 рублей, не так дорого по сравнению с риском затрат в 300 000,00 рублей или риском потери (заморозки) стоимости квартиры.
Правовая проверка включает в себя проверку участника сделки, объекта сделки и рекомендации в исключении/минимизации правовых рисков.
Юрист, Ярослав Сафронов.
Купить недвижимость, машину и другое имущество по цене ниже рынка можно на торгах банкротов. Хоть торги по банкротству в текущем виде существуют с 2015 года, вокруг них до сих пор бытует много мифов. В статье разбираемся, насколько они далеки от истины.
В этой статье:
- 1. Падение цены доходит до 90%
- 2. Итоговые цены — рыночные, а то и выше
- 3. В торгах банкротов кругом обман
- 4. Слишком высокая конкуренция
- 5. Победить нереально из‑за сложных схем участия
Торги по банкротству — это продажа имущества компаний и физлиц, признанных банкротами. Имущество банкротов продают на электронных торгах, а вырученные деньги передают кредиторам. Процедура регулируется законодательством. Количество участников в торгах по банкротству с каждым годом растет.
Именно такие скидки обещает реклама в интернете и авторы обучающих курсов по участию в торгах банкротов. В действительности подобные дисконты бывают далеко не всегда, а итоговое падение цены зависит от ликвидности объекта.
К примеру, квартира в центре Москвы никогда не уйдет на торгах со скидкой 90%, потому что за такой привлекательный лот развернется борьба. Но если объект не так интересен широкому кругу участников, то на хороший дисконт можно рассчитывать.
Высокая скидка — это следствие продажи лота на «публичном предложении», когда цена на торгах снижается с определенным шагом. Но не каждый лот добирается до этого этапа — самые ликвидные продаются раньше.
Этот миф противоположен первому, но у него тоже есть приверженцы. Действительно, приближение лота к рыночной цене или выход за ее пределы возможен. Обычно такое происходит, если выставленный на торги объект ликвидный, а участники устраивают за него соревнование. Впадая в азарт, потенциальные покупатели выходят за границы цены, которую до торгов считали для себя предельной.
Однако встречаются ситуации, когда по рыночной цене или выше уходят неликвидные лоты. Как правило, это следствие участия в торгах неопытных участников.
Торги банкротов часто путают с торгами арестованного имущества, залоговыми торгами от банков и приватизацией имущества от государства. Но алгоритмы продажи, законодательная база и риски везде разные.
В торгах банкротов имущество «очищается» от всех обременений (п. 1 ст. 126 127-ФЗ): снимаются ранее наложенные аресты и другие ограничения на распоряжение имуществом должника, а судебные приставы прекращают исполнительное производство.
Бывает, что физлицо или компания стремятся продать имущество прямо перед началом банкротства. Будущий банкрот выставляет объявление о продаже недвижимости по заманчивой цене, быстро находит покупателя, а после сделки продавца признают банкротом. Арбитражный управляющий направляет запросы в профильные инстанции и понимает, что банкрот еще вчера владел квартирой. В итоге законность сделки оспаривают (ст. 61.2 и ст. 61.3 127-ФЗ позволяют сделать это в течении года после продажи), а покупатель остается без квартиры и денег.
Да, в торгах банкротов встречаются высококонкурентные лоты. Так, за подержанный Renault Logan однажды торговались 150 человек, а за квартиру на черноморском побережье — 300 человек. Такое имущество уходит на торгах по цене, близкой к рыночной. Однако это, скорее, исключения из общей практики. По статистике, в 60% торгов участвуют лишь 1-2 претендента.
Участвовать в торгах банкротов не так просто, как купить товар на маркетплейсе. Как правило, на поиск и проверку лотов уходит больше времени, чем на участие в торгах. На рынке действует 50 площадок, и покупателю сложно предугадать, где появится интересный ему лот. Есть сервисы-агрегаторы выставленного на торги имущества, но всей необходимой информации для принятия решения об участии они не дают.
Часто новички, привлеченные возможностью купить товар за 90% от цены, приходят в торги банкротов, сталкиваются с первыми трудностями и разочаровываются. Побеждать с хорошими скидками возможно, но это требует усилий и времени — на поиск лота, анализ объекта, регистрацию на торговой площадке, процедуру торгов и т.д. Если времени на это нет, то разумный вариант — помощь профессионалов. Сэкономить время и снизить риски при участии в торгах банкротов помогут эксперты Контура.
От регистрации в ЕИС до заключения контракта
Оставить заявку
Реклама 16+. ООО «Сертум-Про».
Игра точно стоит свеч, если знать, с чего начинать. Банкротные торги — не развод, а вполне реальная возможность приобрести недвижимость, авто и другое имущество банкротов по низкой цене. Но у торгов есть подводные камни. Чтобы на них не наткнуться, внимательно прочитайте эту статью. Обладатель чёрного пояса по банкротным торгам раскроет все тайны подготовки к ним.
Важное уточнение: в статье будут описаны только аукционы и публичные предложения. Конкурс в торгах – явление редкое. И не путайте торги по банкротству с другими видами аукционов: продажей имущества должников судебными приставами, государственными и банковскими торгами. Это совсем другая история.
Кто организует банкротные торги?
Обычно это делает арбитражный управляющий. Реже — специализированные организации, которые приглашает управляющий для проведения торгов. Необходимость найма специалистов возникает при большом количестве лотов, чтобы была возможность уделить внимание каждому потенциальному покупателю. Все расходы на подготовку и проведение торгов несет должник под пристальным контролем кредиторов, заинтересованных в рациональном использовании средств.
Где и как можно приобрести товары, выставленные на торги?
Имущество банкротов продается:
а) по прямым договорам, что случается нечасто, однако на таких аукционах можно найти интересные предложения по выгодным ценам;
б) на электронных торговых площадках (ЭТП) – это наиболее распространенный вариант.
Все участники торгов по банкротству должны пройти аккредитацию в той саморегулируемой организации (СРО), где состоит арбитражный управляющий.
Выгодные лоты – первым
Напрямую, минуя электронные площадки, продаются лоты стоимостью менее 100 тысяч рублей. Происходит это так.
Организатор торгов размещает информацию о лоте, его стоимости и сроке приема заявок в ЕФРСБ (на Федресурсе), где такие объявления висят в открытом доступе.
Хотя эту процедуру называют «торгами по прямым договорам», торговаться ни с кем не придется: лот достается тому, кто придет и заключит договор. Из преимуществ: электронная цифровая подпись (ЭЦП), обязательная для электронных торгов, в этом случае покупателю не потребуется.
Иногда организаторы пытаются избежать электронных торгов, разбивая лот на части. Например, если столовая группа стоит 150 тысяч рублей, то стулья оцениваются отдельно, стол – тоже. Таким образом, стоимость каждого лота становится менее 100 тысяч, что позволяет реализовать их через прямые договоры, а покупатель может приобрести то, что ему понравится, без излишних формальностей, просто отправив заявку организатору. Таким образом можно приобрести мебель, бытовую технику и другие товары.
Судебная практика склоняется к тому, что лот разделять нельзя, когда «сделки по продаже имущества должника связаны между собой». В реальности же часто подобные уловки проходят незамеченными.
Получить нормативные документы, в которых сказано про разделение лотов, а также интересную судебную практику по банкротным торгам:
Полезные материалы от «Игумнов Групп»
Из нашей рассылки вы узнаете больше о субсидиарке, банкротстве и защите активов
Получить документы
Оставьте свою почту ниже, чтобы получить материалы к статье
Как происходит продажа имущества банкрота на электронных торгах?
В любом аукционе может принять участие как один человек, так и сто один. Шаг повышения цены на аукционе устанавливается его организатором и обычно составляет от 5% до 10% от начальной цены лота. Участники вступают в торги, делают ставки и повышают цену до тех пор, пока у них не закончатся отложенные на торги деньги. Кто предложил финальную, самую высокую цену, тому и достанется лот.
Разновидности аукционов
Первоначальные, повторные, публичные
Если на первом аукционе никто не проявляет интерес к имуществу банкрота, то организуют повторный аукцион с 10%-м снижением начальной цены.
При отсутствии желающих приобрести лот на повторном аукционе, предмет переходит к публичному предложению, где его стоимость постепенно снижается вплоть до так называемой «цены отсечения» — минимальной стоимости, за которую готовы отдать имущество банкрота.
Если из-за отсутствия покупателей до этого дойдет, торгов уже не будет: либо покупайте лот по текущей цене, либо ищите другие варианты.
На банкротные торги выставили имущество, которое вас заинтересовало? Не рекомендуем целенаправленно ждать, когда дело дойдет до публичного предложения. Большинство лотов раскупают раньше — на этапе аукциона.
Открытые и закрытые
Аукционы в банкротных торгах подразделяются на четыре типа в зависимости от формы предложений о цене и состава участников:
1. Открытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют все желающие. Цена видна всем участникам, и все могут делать ставки сколько угодно.
2. Открытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, где участвуют все, но ставку можно сделать только один раз – при подаче заявки, и предложенные цены не видны участникам до проведения торгов.
3. Закрытый аукцион с открытой формой предложений о цене, где участвуют только те, у кого есть необходимые лицензии.
4. Закрытый аукцион с закрытой формой предложений о цене, в котором можно принять участие только с соответствующей лицензией и где цены, предложенные другими участниками, до проведения торгов вы не видите.
Закрытые аукционы — красный флаг, сигнализирующий о том, что это с высокой долей вероятности торги «для своих», где победитель уже предопределен. Особенно если это аукцион с закрытой формой предложения о цене. Ведь организатор таких торгов — единственный, кто видит ставки участников, соответственно, он легко может отдать победу нужному человеку. Поэтому наш совет: не тратьте свое время и средства на закрытые аукционы. Тем более лотов, выставленных на открытые торги, больше. Как и шансов в них победить.
Как определяется цена?
Начальную стоимость лота на банкротных торгах предлагает арбитражный управляющий или приглашенный им оценщик.
Выше рынка имущество банкрота не оценят, так как цель торгов — как можно быстрее найти на него покупателя. А вот значительно ниже могут: в этом в первую очередь заинтересован управляющий, которому нужно лот продать. Если кредиторы не спохватятся и оценку вовремя не оспорят, то имущество будет выставлено на торги с большой скидкой. Таких лотов мало, но они периодически всплывают.
Необходимые документы
Чтобы участвовать в банкротных торгах, необходимо оформить ЭЦП и подготовить комплект документов для заявки.
Физическим лицам:
-
паспорт;
-
ИНН;
-
СНИЛС;
-
подтверждение оплаты задатка;
-
банковские реквизиты (для возврата задатка в случае проигрыша).
Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям:
-
свидетельство о госрегистрации;
-
ИНН организации;
-
выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП с печатью или ЭЦП налоговой;
-
устав;
-
приказ о назначении руководителя;
-
паспорт руководителя;
-
реквизиты компании;
-
подтверждение внесения задатка.
Заявка и приложения направляются в электронном виде. Их участник торгов должен заверить электронной подписью.
Где искать лоты?
Объявления о банкротных торгах ищите на Федресурсе (рекомендуем начать именно с него), в газете «КоммерсантЪ» и на электронных торговых площадках. Последние лучше выбирать из списка портала ПРОбанкротство: там перечислены проверенные площадки и отражены их особенности.
Как принять участие в торгах по банкротству?
1. Получите усиленную квалифицированную ЭЦП и зарегистрируйтесь на выбранной площадке. Не забудьте уточнить, что подпись вам нужна именно для участия в торгах по банкротству.
2. Ищите интересные лоты и внимательно изучайте информацию о тех, которые вам понравились. В карточке выставляемого на торги имущества должны быть указаны: начальная цена лота, шаг аукциона, условия внесения задатка, даты проведения торгов и приема заявок, возможность осмотра имущества, наличие/отсутствие обременений, контакты организатора.
Перерегистрацию приобретенного имущества оплачивает победитель торгов — покупатель (о чем должно быть указано в договоре).
4. Лот выбран. Теперь нужно:
а) внести за него задаток (должен составлять максимум 20% от цены лота) на счет, указанный в договоре о задатке;
б) отправить на электронную торговую площадку заявку на участие с приложениями (напомним: все документы нужно заверить электронной подписью).
Чтобы заявку приняли, тщательно изучите условия ее подачи и оформляйте документы безукоризненно. Если управляющий захочет отсеять лишних участников, он будет цепляться даже за опечатки.
После внесения залога и подачи заявки ждите, когда управляющий вышлет протокол с перечнем участников аукциона. Если вы в их числе, значит, все сделали правильно: и документы оформили верно, и задаток внесли на нужный счет.
Теперь вы можете побороться за лот. В день проведения торгов обеспечьте себе бесперебойное подключение к интернету, проверьте компьютер и подготовьте флешку с электронной подписью.
Торги начались: ваши действия
В течение часа кто-то должен проявить активность, сделав первое предложение о цене. Если этого не произойдет, торги признают несостоявшимися.
Если за лот борется всего один человек, то он автоматически становится победителем и забирает имущество за начальную цену (ставок делать не придется).
Если же желающих несколько и кто-то первым предложит свою цену, то после этого у остальных участников есть ровно полчаса, чтобы предложить ставку выше на 5–10% от стоимости предыдущей (в зависимости от размера шага конкретного аукциона).
Если после последней ставки проходит 30 минут, и ее за это время никто не перебивает, торги автоматически заканчиваются.
Побеждает последняя ставка, которую в течение получаса никто не перекрыл.
Если вы выиграли
Организатор торгов составит протокол и в течение пяти дней вышлет вам предложение заключить договор купли-продажи. Вам нужно его подписать и после этого в течение 30 дней перевести оплату (предложенную вами цену лота минус внесенный задаток) на счет, указанный в договоре. Готово: вы законный обладатель выигранного лота.
Если вы победили, но платить за лот отказались, внесенный задаток вам не вернут. Он уйдет в конкурсную массу должника.
Если вы проиграли
Ваш задаток переведут на указанный в заявке счет. Это займет максимум пять рабочих дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
Если аукцион прошел с нарушениями, и вы не согласны с его итогами, результаты торгов можно оспорить.
Как победителю торгов избежать неприятностей
При участии в торгах по банкротству следует обращать внимание на следующие моменты:
1. Проверьте, находится ли имущество, выставленное на торги, в залоге. В случае залоговых торгов, если залогодержатель не включился (или включился с опозданием) в реестр требований кредиторов должника, то у вас возникнут сложности с регистрацией прав собственности после приобретения лота. Впрочем, и этот вопрос можно решить. Подробнее расскажем в отдельном посте. Не пропустите)
2. Проверьте, есть ли на имуществе другие обременения, и узнайте, насколько быстро их можно будет устранить. Например, на имущество могут быть наложены обеспечительные меры. О том, как от них избавиться, рассказывали тут. Самый непростой вариант, если обременения связаны с уголовным делом — их снять может только тот орган, который арест наложил. А это всегда продолжительный процесс.
3. Обратите внимание на наличие документов на приобретаемое имущество, особенно если речь идет о дебиторской задолженности. На банкротных торгах последняя продается, как правило, из-за того, что нужного пакета документов нет. А без него взыскать дебиторку нельзя.
4. При покупке транспортных средств, проверьте их комплектацию и наличие ключей. Перед участием в торгах стоит приехать и лично оценить состояние авто. Иногда на торгах попадаются такие лоты:
Отличная цена, не правда ли? А теперь внимательно смотрим описание:
Уже не так заманчиво. Поэтому — проверяйте. Другого имущества банкротов это тоже касается.
5. При покупке жилой недвижимости уточните наличие прописанных в ней лиц, таких как несовершеннолетние или инвалиды, которых нельзя так просто выселить. Этой информации в объявлении может не быть, поэтому на всякий случай требуйте выписку из домовой книги.
6. Если покупаете недвижимость, проверяйте наличие незаконных перепланировок. Если они есть, пусть за лот поборется кто-нибудь другой. А то купите такое жилье, а потом возникнут проблемы с регистрацией права собственности, придется платить штраф, а в худшем случае за свой счет возвращать приобретенное помещение в состояние «до перепланировки».
Несмотря на эти нюансы, участвовать в банкротных торгах все равно выгодно: на них можно купить дорогое имущество с хорошей скидкой.
P.S. Эксперты «Игумнов Групп» неоднократно выступали в торгах по банкротству и со стороны организаторов, и со стороны участников, поэтому знают, как решать проблемы, которые могут возникнуть на аукционе и после его завершения. Если не хотите самостоятельно разбираться во всех тонкостях, но желание сделать выгодную покупку у вас есть, доверьте сопровождение торгов нашим специалистам.
Полный текст статьи с дополнительными лайфхаками и возможностью скачать судебную практику ждет вас здесь.
Информация в статье актуальна на дату публикации на сайте igumnov.group.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
_______
Материал подготовил Мурадян Артур, руководитель проектов «Игумнов Групп» по банкротству физических и юридических лиц
Специализация: индивидуальное сопровождение банкротных процедур и электронные торги
Реклама: ООО «Игумнов Групп», ИНН 9726017402, erid: LjN8KaHcz
Вокруг покупки имущества банкротов существует много страхов и опасений. Потенциальные покупатели боятся, что выставленные на торги активы обременены долгами или обязательно находятся в плохом состоянии. О том почему это не так, рассказывает начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов
Спрос на приобретение имущества банкротов растет — так, среднее количество участников в банкротных торгах по делам «Сбера» в I квартале 2024 года выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 73% — об этом говорит анализ данных электронной площадки Portal DA. При этом у большинства людей слово «банкрот» все еще вызывает негативные эмоции. Во многом поэтому имущество в процедурах банкротства продается дольше, чем могло бы, в итоге ухудшается его состояние и снижается приведенная стоимость получаемых от продажи денег. Стоит объяснить, почему многие сложившиеся в этой сфере представления — всего лишь мифы.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
Подписаться
Миф 1: покупка имущество у банкрота несет юридические риски
На самом деле, это не так. Во-первых, в законодательстве установлен четкий порядок продажи имущества. За последние несколько лет как сама процедура банкротства, так и процедура торгов стали более понятными и прозрачными. Данные о банкроте, описи имущества, оценке, ходе торгов, условиях их проведения можно найти в интернете. Вся необходимая официальная информация размещена на трех сайтах: kad.arbitr.ru, bankrot.fedresurs.ru и на сайте той электронной торговой площадки, на которой непосредственно проходят торги.
Во-вторых, процедура определения победителя максимально прозрачна. Торги проходят в открытой форме. Принять участие в них может любой желающий, подавший заявку и оплативший задаток. В дату торгов все участники заходят на электронную площадку и делают свои ставки на аукционе. Участник, предложивший максимальную цену, выигрывает торги и заключает договор купли-продажи имущества.
В-третьих, с имущества, проданного на открытых торгах, снимаются все ограничения (аресты) и обременения (залоги). Можно сказать, что такое имущество получает новую юридическую жизнь, оно «очищается» от любых возможных притязаний любых третьих лиц. Согласно нормам Гражданского кодекса России, а именно статье 352, при реализации объектов, находящихся в залоге с целью удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке, залог прекращается. Также стоит заметить, что сделки, заключенные на открытых торгах, довольно сложно оспорить.
Миф 2: имущество банкротов всегда в плохом состоянии
Далеко не всегда! Обычно компании становятся банкротами из-за переоценки своих сил и возможностей, неудач в инвестировании, ошибочного бизнес-плана на начальных этапах либо ошибок, допущенных в процессе расширения бизнеса. Но немало и причин, не зависящих от предпринимателя: пандемия, глобальные экономические кризисы, стихийные бедствия и прочее. Все то, что принято называть «форс-мажором».
Между ликвидностью имущества и причинами банкротства нет никакой прямой зависимости.
Бесспорно, не стоит покупать ничего с закрытыми глазами. Как покупатель, вы вправе приехать на осмотр объекта, привлечь независимых экспертов для оценки объекта — его состояния и стоимости. Собственность должника, выставленная на аукцион, может быть качественным активом, подходящим для ведения бизнеса.
С уверенностью могу сказать, что практически только на торгах по банкротству есть возможность приобрести очень перспективный и качественный актив ниже его рыночной стоимости.
Миф 3: купить имущество банкрота сложно, и это может сделать только профессионал
В действительности это не сложнее, чем любая онлайн-покупка. По ИНН должника можно получить всю информацию о предстоящих или идущих торгах. На сайте bankrot.fedresurs.ru — едином государственном портале — публикуется вся информация о реализации собственности банкротов, в том числе ссылка на электронную площадку, где проводятся продажа собственности и даты проведения торгов. Потенциальному покупателю нужно только перейти по ссылке, пройти регистрацию и принять участие в торгах на указанных условиях.
Усложнить процесс может только необходимость получения электронной цифровой подписи. Но по сравнению с выгодой от покупки актива на аукционе, это вполне целесообразные издержки. Кроме того, есть множество посредников — брокеров или агентов, которые полностью берут на себя участие в аукционе от вашего имени, конечно, за определенную комиссию. Здесь выбор остается за вами.
Срок приобретения актива с первых или повторных торгов составляет один месяц. На торгах, проходящих в рамках публичного предложения, продолжительность процесса зависит от того, как скоро вы подадите заявку, и сделает ли кто-то другой ставку с ценой, превышающей вашу.
По итогам аукциона в срок до пяти рабочих дней подписывается договор купли-продажи. Регистрация собственности, приобретенной в ходе данной процедуры, происходит в общем порядке. После подписания договора можно приступать к снятию имеющихся обременений на актив, например, залога, а после получения справки от залогодержателя — процесс занимает до пяти дней, оплатить новое имущество.
Миф 4: в торгах по банкротству могут принимать участие только «свои»
С точностью до наоборот! В интересах всех участников данного процесса продать собственность как можно быстрее и по наиболее выгодной цене. «Свои» помогают купить быстро, но ниже рынка, что не является оптимальной стратегией. А вот открытые торги позволяют «засветить» актив. Конкуренция между покупателями позволяет достигнуть рыночной цены, поэтому снижается практический смысл в привлечении только «своих» покупателей, напротив, возникает стимул уведомить о торгах максимально возможное число потенциальных участников.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора
Отвечает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Евгений Лучин.
Имущество (в первую очередь недвижимое), продаваемое с торгов, изначально вызывает интерес у желающих как сэкономить свои деньги, так и у желающих эти деньги вложить.
Основные «поставщики» недвижимости для торгов — банкротные процессы и банки, реализующие залоговое имущество. Рассмотрим особенности того и другого порядка.
Оба способа схожи в том, что продажа осуществляется на основании судебных решений, но в разных процессах: заложенное имущество реализуется в порядке исполнительного производства, а имущество банкрота — в порядке конкурсного производства, регламентированного законом о несостоятельности. Заложенное имущество, принадлежащее банкроту, будет также продано в ходе конкурсного производства.
Чем характерен процесс исполнения решения по реализации заложенного недвижимого имущества? Процедура продажи определена законом об ипотеке, который установил ряд существенных моментов в продаже.
Прежде всего, цена продажи имущества устанавливается судом, и более никем. Те торги, которые проводились с изначальной ценой, определённой приставом-исполнителем, признаются впоследствии недействительными. Закон также содержит ряд норм, обеспечивающих права должника, в частности, то, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в интернете в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.
Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества. Если какая-то из этих норм нарушена, то имеются все основания для дальнейшего оспаривания результатов торгов.
Вся информация о торгах отражается на сайте. Законодательство не содержит нормы, обязывающей проводить торги исключительно в электронном виде, поэтому можно найти продаваемую квартиру как на электронном аукционе, так и на обычном. Минэкономики в настоящее время рассматривает вопрос перевода торгов по заложенному имуществу в электронную форму.
Первоначальная цена, которая определяется судом, основывается на отчёте оценщика. Часто бывает, что недвижимость не продаётся на первых торгах, и тогда торги объявляются несостоявшимися. В таком случае залогодержатель (как правило, это банк) имеет право забрать имущество по начальной цене и зачесть долг (или его часть). Если имущество банк не интересует, то оно повторно выставляется на торги с 15%-но скидкой, а в случае признания несостоявшимися и их залогодатель забирает предмет залога с 25%-ной скидкой от первоначальной цены. В дальнейшем такие объекты продаются залогодержателем самостоятельно.
Процедура продажи имущества банкротов имеет отличия от продажи имущества в залоге. Прежде всего, судебные приставы в этом процессе не участвуют, и все действия осуществляются арбитражным управляющим или, как он именуется на этой стадии, конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий готовит весь процесс продажи, в частности, именно он предлагает для утверждения кредиторами средства массовой информации, в которых будет публиковаться объявление о продаже, специализированную организацию (площадку) и иные сведения о продаже.
Немаловажно, что продажа имущества банкротов осуществляется исключительно в электронном виде, что существенно упрощает участие в таких торгах и позволяет делать это дистанционно.
Принципиально отличается и сама процедура продаж. На первом этапе проводится аукцион, то есть привычная форма продажи, при которой выигрывает тот, кто предлагает большую, чем конкурент, цену. Закон о несостоятельности достаточно подробно определяет порядок публикаций о продаже и проведения самой процедуры, что минимизирует уровень злоупотреблений. Важно понимать, что конкурсный управляющий не является организатором торгов, в этой роли выступает специализированная площадка.
Если на торги заявляется один участник, то торги признаются несостоявшимися, но договор купли-продажи тем не менее заключается, именно с этим единственным участником. В случае если желающих не нашлось, повторные торги проводятся с 10%-ным дисконтом.
В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.
Что такое публичное предложение? Это своего рода аукцион с постепенным падением цены: если в какой-то временной промежуток имущество не продаётся, то по окончании этого временного промежутка цена снижается, и тот, кто первый успел заявить о согласии купить по этой цене, является победителем. Именно с таким покупателем и заключается договор.
Общий смысл этой процедуры в том, что в отличие от процедуры продажи заложенного имущества банкротные торги направлены на продажу имущества во что бы то ни стало, так как банк может держать заложенное имущество за собой и обслуживать его, а процедура банкротства ограничена во времени и деньгах.