Строительство дома по семейной ипотеке отзывы

​

Картинка с сайта: www.banki.ru

Фактически семейную ипотеку на строительство дома предлагают всего два игрока. Разбираемся в особенностях их предложений.

Самоизоляция и дистанционка заставили многих горожан задуматься о покупке домика в деревне. Самый простой и быстрый вариант переезда за город — покупка уже готового коттеджа с землей. Но даже в провинции это удовольствие недешевое, не говоря о столичном регионе. Поэтому при ограниченном бюджете не остается ничего другого, как строить дом самостоятельно.

Ипотеку на индивидуальное жилищное строительство сейчас предлагают несколько банков, правда, ставки по таким программам заметно выше, чем по квартирной ипотеке. Как правило, ценник стартует от 10% годовых. Впрочем, для семей с детьми — а домами в основном интересуются именно они — есть возможность сократить ставку вдвое.

Есть ребенок — есть скидка

По госпрограмме «Семейная ипотека» кредиты по льготной ставке выдаются не только на квартиры, но и на покупку земли, строительство дома.

Раньше претендовать на ипотечное субсидирование могли только семьи минимум с двумя детьми. Но правительство пошло на послабления, и с 1 июля льготная ставка полагается даже семьям с одним ребенком. Главное, чтобы он родился не ранее 2018 года. Те, у кого сейчас нет детей, могут озаботиться решением данного вопроса до конца 2022 года. Потом программа завершится, если ее, конечно, не станут продлевать.

Базовые кредитные условия выглядят неплохо:

– ставка: до 5% для Дальнего Востока и до 6% для других регионов;

– первоначальный взнос: от 15%, можно использовать материнский капитал;

– максимальная сумма: для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области — 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей;

– срок: до 30 лет.

В общем, на бумаге все красиво, но только до тех пор, пока от теории не переходишь к практике. В списке участников госпрограммы значатся полсотни банков. Но в случае с семейной ипотекой на строительство дома выбирать особо и не из чего. Фактически на этом рынке всего два игрока: «Сбер» и Банк ДОМ.РФ. Причем у ипотечных предложений каждого из них есть серьезные минусы.

Семейная ипотека от Банка ДОМ.РФ

Кредит: на участок и на строительство дома.

Ставка: 5,2—5,6%.

Первоначальный взнос: от 20%.

Сумма: 6—12 млн рублей.

Срок: до 30 лет.

ДОМ.РФ — основной оператор госпрограммы, но минимальный первоначальный взнос по семейному кредиту на строительство дома у Банка ДОМ.РФ выше минимума, обозначенного в установленных правительством базовых условиях. Госбанк требует не 15%, а все 20%, причем не принимает в зачет деньги материнского капитала. Его затем можно будет направить лишь на досрочное погашение займа.

Минимальная ставка — 5,2%, но получить ее можно, только если вы согласитесь на подтверждение доходов выпиской из Пенсионного фонда. Другой вариант — начать получать зарплату на карту Банка ДОМ.РФ. Во всех остальных случаях ставка будет 5,6%.

Поручительство не требуется, но сразу придется отдать в залог банку землю, а после завершения строительства и дом. И естественно, надо будет покупать страховой полис на недвижимость.

Теперь что касается непосредственно строительства. Здесь главный минус в том, что строить самому вам банк не разрешит. Ипотека выдается только при заключении строительного подряда с компанией или ИП. Причем не любых, а только тех, кто значится в списке аккредитованных банком подрядчиков. Теоретически можно договориться с каким-нибудь ИП и попробовать аккредитовать его в банке, но для этого придется предоставлять кучу отчетности, и не факт, что в итоге в аккредитации не откажут.

Живых денег вы не увидите. Все расчеты банк будет проводить напрямую вашему строительному подрядчику. Причем сразу он получит лишь 35% от кредита, а оставшиеся 65% ему перечислят только после сдачи дома.

Также у Банка ДОМ.РФ есть ограничения по месту расположения дома. Он должен находиться не дальше чем в 15 км от транспортной и социальной инфраструктуры, то есть вокзала, школы, больницы.

Ипотека для семей с детьми от СберБанка

Кредит: на участок и на строительство дома.

Ставка: 5—5,3%.

Первоначальный взнос: от 15%.

Сумма: 6—12 млн рублей.

Срок: до 30 лет.

В отличие от Банка ДОМ.РФ, на момент написания статьи «Сбер» принимал заявки на льготную семейную ипотеку только от семей минимум с двумя детьми. Впрочем, руководство СберБанка официально уже подтвердило, что скоро займы начнут выдавать и при наличии одного ребенка.

Стартовый взнос в «Сбере» начинается от 15%, то есть меньше, чем в Банке ДОМ.РФ. Минимальная ставка тоже ниже — 5%. Но чтобы ее получить, надо будет согласиться на электронную регистрацию права собственности. Эта услуга в «Сбере» оценена в 7 900 рублей. Лучше не жадничать и один раз заплатить, в противном случае ставка будет 5,3%.

В первый год ипотеки требуется оплатить страхование жизни, затем это делается по желанию. Страховка на дом всегда обязательна.

На время стройки придется отдать в залог другую недвижимость или искать поручителя. Вариант с поручителем более простой. Супруг поручителем быть не может, так как автоматически становится созаемщиком, а вот другие родственники — запросто. Доход поручителя никак не оценивается, поэтому отказа быть не должно. Поручительство прекращается после сдачи дома, тогда он переходит в залог банку.

Никаких особых требований к месторасположению дома в «Сбере» нет. Как и Банк ДОМ.РФ, непосредственно заемщику банк денег не дает, тоже надо привлекать подрядчика. Но требования к нему намного либеральнее. Во-первых, нет никакой аккредитации, надо просто подтвердить, что юридически компания или ИП действительно существует. Ну а во-вторых, всю сумму на строительство дома подрядчик получает сразу, а не ждет до конца сдачи проекта. Дом, кстати, должен быть возведен максимум за три года.

Важно, что, если вы договоритесь с подрядчиком и он согласится ждать перечисления из Пенсионного фонда материнского капитала, «Сбер» готов включать маткапитал в сумму первоначального взноса.

Брать или не брать?

Если сравнивать ипотеки «Сбера» и Банка ДОМ.РФ, то крупнейший госбанк безоговорочно обыгрывает своего госколлегу. Другое дело, что и в программе самого СберБанка минусов хватает.

Главный ограничитель, конечно, необходимость привлечения подрядчика. Нанять строительную бригаду и самому закупать материалы будет намного дешевле. Поэтому, если у вас уже есть недвижимость, стоит рассмотреть вариант с кредитом наличными под залог квартиры. Тогда с деньгами на руках вы сами сможете решать, как и с кем строить. Правда, ставка будет раза в три выше, чем по семейной ипотеке.

Дмитрий ВЕРЕТЕННИКОВ для Banki.ru

Что случилось

С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, по которому в ИЖС становится обязательным использование эскроу-счетов. После этого деньги клиента будут поступать не напрямую подрядчику, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства не будет ни у одной из сторон сделки.  

Если все закончилось успешно, счет разблокируется, и деньги получает подрядная организация. Если же что-то пошло не так, стороны имеют право заключить соглашение о цене, и эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. В самом крайнем случае средства в полном объеме вернутся на счет клиента.    

Но если заказчик планирует строиться в кредит и имеет основания взять семейную ипотеку со ставкой 6%, то получить ее уже с июля 2024 года можно только при строительстве с эскроу-счетом. 

Использование эскроу вне льготных программ до следующего марта остается на усмотрение заказчика и подрядчика. 

Можно ли теперь построить любой дом на свое усмотрение?

Пока да, если применяется эскроу. Но с марта 2025 года при строительстве с семейной ипотекой придется выбирать проект из списка аккредитованных, который опубликован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). 

Заявляется, что в него могут попасть только проверенные проекты от надежных строительных компаний, у каждой из которых будет уникальный код идентификации. По словам застройщиков, в список можно добавить практически любой проект — это несложно и не займет много времени.

Все ли подрядчики есть в ЕИСЖС?

Нет, но реестр постоянно растет. С марта 2025 все подрядчики из него должны будут работать в рамках законодательства о строительстве по договорам подряда с эскроу-счетами. 

Подрядчик может быть как юрлицом, так и ИП. Главное — предоставлять полную информацию о себе и о проектах, включая стоимость и сроки строительства. Именно это нововведение станет обязательным с марта 2025 года и позволит формировать объективную деловую репутацию подрядчиков. 

Правила аккредитации в системе прописаны в Федеральном законе от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». 

Как все будет происходить

Примерная схема взаимоотношений заказчика строительства, подрядчика и банка выглядит так: 

1. Заказчик выбирает подрядчика и проект в реестре.
2. Клиент и строительная компания заключают договор строительного подряда.
3. Заказчик оформляет ипотеку (семейную или любую другую из доступных). 
4. Выдавший ипотеку банк направляет средства на эскроу-счет. Если подрядчик работает в кредит, то эскроу открывается в том банке, который его выдал. Если же строительная компания не кредитуется, деньги остаются в банке покупателя. 
5. Подрядчик строит дом. 
6. Заказчик принимает работу. Если все в порядке, он подписывает акт приема-передачи и в течение 14 дней регистрирует право собственности.
7. Клиент передает подрядчику копию выписки из ЕГРН и тот обращается в банк за раскрытием эскроу-счета, чтобы получить деньги за работу.

Как получить семейную ипотеку на ИЖС

Кредит выдается семьям с ребенком до шести лет включительно, семьям с детьми-инвалидами и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Программа действует по всей стране, но ее условия для разных категорий заемщиков при этом могут отличаться в зависимости от региона. Обязательное в случае ИЖС условие — использование эскроу-счета.

Чтобы получить льготный кредит на индивидуальное строительство, нужно подать заявку в банк, который работает с госпрограммой «Семейная ипотека». 

Можно ли вместе с семейной ипотекой на ИЖС использовать маткапитал?

Можно. Маткапитал при этом может выступить первоначальным взносом — тогда он переводится на тот же эскроу-счет. Или же с его помощью можно досрочно погасить ипотеку — в этом случае деньги получит банк-кредитор.  

Как к нововведению отнеслись подрядчики

Части строительного сообщества законодательные новеллы не понравились. Некоторые подрядчики недовольны отсутствием независимой экспертизы при приемке дома и видят в этом угрозу. 

«Проблема в риске потребительского терроризма. Если работы принимает заказчик, то часто он придирается и видит недоделки там, где их нет. При этом заказчики чаще всего не эксперты в строительстве, а значит, их компетенции недостаточно, чтобы увидеть реальные проблемы», — объясняет Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» и эксперт комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое РФ.

Но и технадзор от застройщика — тоже сомнительное решение: в интересах компании скорее сдать объект и получить деньги. В попытке выяснить, кто прав, есть риск увязнуть в судах.

Выход — создание пула аккредитованных независимых экспертов. Лучше всего, если их будет предоставлять банк, поскольку он учитывает интересы всех сторон. Технадзор от застройщика или от заказчика не подходит, потому что первый не будет видеть проблем, а второй будет их выискивать и высасывать из пальца

Картинка с сайта: www.cian.ru

учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»

Довольны ли новшествами заказчики

Спрос на кредиты для индивидуального строительства в рамках обновленной семейной ипотеки уже резко вырос. Заказчиков привлекает безопасность строительства и оплаты, так как каждая сделка застрахована на 10 млн рублей.

По словам директора развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгения Квасенкова, нововведения повышают социальность и адресность, снижая финансовые риски для заказчиков от работы с недобросовестными подрядчиками. 

К тому же, продолжает эксперт, проведенный ВЦИОМ опрос показал, что чаще всего ИЖС востребовано у родителей с несовершеннолетними детьми, а значит, программа соответствует запросу населения.

Как работают эскроу-счета в случае с домокомплектами

Домокомплект — это когда заказчик покупает не только проект, но и набор деталей для быстрого возведения дома по нему. Домокомплекты производятся на заводах (чаще всего из бруса или СИП-панелей), где все конструктивные элементы тщательно подгоняются друг к другу в заводских условиях. 

Домокомплект доставляют на участок, а дальше заказчик собирает его своими силами или с помощью сторонней бригады рабочих. При этом фундамент в стоимость обычно не входит. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Сегодня такой вид строительства практикуется редко — на его долю приходится буквально пара процентов от общего объема, объясняет Валерий Лукинов.

Для строительства в кредит с применением эскроу-счетов такой вариант подходит (это прописано в законе), но с оговорками. При возникновении проблем найти виновника будет не так просто: производители материалов станут винить бригаду, а рабочие скажут, что дело в плохом домокомплекте. 

Впрочем, в интересах подрядчиков работать качественно, иначе они не смогут раскрыть эскроу-счета в свою пользу. 

Что в итоге будет с ценами?

В комфорт-классе спрос может упасть на 80% из-за сложностей с использованием семейной ипотеки, прогнозирует Валерий Лукинов. Есть вероятность, что продажи и вовсе остановятся. 

На этом фоне снизятся и цены, хотя на сильное удешевление все равно рассчитывать не стоит, так как строительные материалы дорожают, и себестоимость стройки точно не станет ниже. 

В попытке сохранить бизнес подрядчики, работающие с проектами комфорт-класса, вероятно, перейдут в более дорогие сегменты. 

Бизнес- и премиум-класса снижение цен не коснется, так как там ипотека применяется редко. Здесь цены продолжат расти. 

«Рост цен в ИЖС всегда конечен: как только ценник приближается к стоимости квартир в многоквартирных домах, большинство покупателей выбирает покупку квартир», — напоминает Камила Фазлыева. Следовательно, из-за одной лишь семейной ипотеки с эскроу сильно цены не поднимутся. Кроме того, квартиры сейчас дешевеют, говорит эксперт.

Фото: Shutterstock / Fotodom

Семейная ипотека. Домклик срывает сделку.

28 Марта одобрил ипотеку для покупки участка и строительства дома.
Одобрение пришло моментально.
Через три дня нашёл участок, застройщик уже был.
Через своего риелтора запросил у домклик изменить ставку с господдержки на семейную (под требования подхожу).
Проходит две недели — тишина.
Через две недели начинаю бить тревогу, потому что дёргает продавец.
Кстати, ему я уже внёс задаток 50000 за участок.
По условиям семейной ипотеки нужно обязательно оставлять в залог недвижимость или иметь поручителя. Если не хватает стоимости недвижимости — оставшаяся сумма добивается поручителем. Это мой вариант как раз.
С достатком заемщика (то есть меня), достатком поручителя и оценкой квартиры никаких проблем нет.
Но вот незадача, банк почему-то ничего не делает вообще, чтобы сделка произошла.
16 Апреля начинаю запрашивать звонки от менеджера.
Мне перезванивают, говорят «да, у вас все прекрасно, все документы готовы, у нас просто технические трудности, вы подождите 17 числа, мы все починим».
17 Числа после очередных моих запросов на звонок действительно изменили ставку с 7.7 На 5.3 (Напомню что прошло две недели, циферку одну поменять). Только сумму одобренного кредита поставили такую же как стоимость моей квартиры под залог, хотя я просил сумму больше, так как этой не хватает на участок и постройку на нем. Для этого и поручителя давал.
Но вот незадача. Поручитель у них все никак не подгрузится.
Человеку четыре или пять раз приходила смс с подтверждением что он готов стать поручителем, он отвечал на звонки, но цифра и по сей день там где была.
Потом приходит в чат сообщение от банка:
«Руководитель Ипотечного Центра
Продолжение работы с заявкой возможно при условии привлечения дополнительного поручителя с доходом.»
Что конкретно значит это сообщение неясно. Поручитель не подошёл? Или его не добавили в сделку?
Я принимаю решение изменить поручителя, хотя человек мне даже свою кредитную историю присылал — все положительно. Ну ладно. Меняю поручителя и второй день — тишина. Хотя первому поручителю смс приходили практически сразу после каждого запроса на его добавление.
У меня возникает четкое ощущение, что банк не выдаёт ипотеку умышленно.
Меня трясёт продавец (собственно правильно делает), а я не понимаю что ему вообще говорить, так как мои намерения очевидны — я хочу покупать, под все требования банка подхожу, задаток ему дал.
Я не вижу иных причин — как умышленное замедление процесса для срыва сделки. Просто тогда почему нельзя сразу сказать «нет», чтобы я не отдавал задатки? Не платил за оценку квартиры? Я на секундочку уже потратил 61000 рублей. Кто мне их вернёт? Никто конечно.
Вот уже две недели (даже чуть больше) происходит хождение по кругу.
Я очень хочу под своим отзывом написать положительное сообщение — что все ок, все дали, все хорошо. Но все действия домклика говорят об обратном, перспектив я не вижу от слова совсем.
Разубедите меня пожалуйста, уважаемые банкиры.